México se encuentra hoy ante una peligrosa crisis inmobiliaria.
Una combinación letal entre un aumento exponencial de la tasa de morosidad y abandono, una pérdida impresionante en el valor de las desarrolladoras de vivienda, y un continuo aumento en el precio de la vivienda promedio que no parece tener explicación.
Estos tres factores han sido históricamente los puntos claves y evidentes de una burbuja inmobiliaria, que por la interconectividad de nuestra economía, puede presentar un riesgo crítico para la sociedad mexicana.
Y es que esta combinación de factores es lo que propulsó el derrumbe del sistema inmobiliario de Estados Unidos en el 2008, e inició la peor crisis económica desde la Gran Depresión.
La explicación de la crisis en Estados Unidos es bien conocida.
En principio, ante un momento de gran optimismo económico, los bancos e instituciones financieras proveyeron de créditos baratos para bienes raíces, suponiendo que el valor de las casas siempre iría en aumento.
Al tener un número descomunal de personas con créditos hipotecarios –cuando empezó a aumentar el número de créditos sin pagar y casas embargadas– el sistema financiero empezó a sentir la presión.
Cinco años después, mientras que Estados Unidos ha remodelado su industria inmobiliaria, en México aparecen los ingredientes para una tormenta perfecta.
Y es que hemos combinado los mismos factores letales que dieron paso a la peor crisis económica de la historia moderna.
Aunque antes de sufrir una crisis tendemos a ser escépticos a nuestros propios problemas, es necesario analizar los mercados para entender qué está pasando. De esta manera tanto las empresas como los gobiernos estarán preparados.
¿Estamos ante un colapso similar?
Alza de precios irracional
Para revisar la problemática podemos dividir el análisis en tres cuestiones que se tuvieron en Estados Unidos previo a la crisis financiera: alza en precios de vivienda, incremento pronunciado de morosidad, aunado a un abandono de los hogares y la inevitable reacción de mercado.
El primer indicio de la problemática en el sector de vivienda americano fue el incremento en el precio de las casas.
Ante la facilidad de conseguir créditos hipotecarios, muchas personas los recibieron con alto riesgo de no poder cumplir. Esta alza en la demanda impulsó el encarecimiento de las hipotecas que se volvieron imposibles de pagar.
Esto provocó que la gente prefiriera abandonar las casas debido al alto costo, pero cuando se volvió sistemático, el sector sufrió grandes problemas y la falta de liquidez de los bancos generó una espiral que terminó por impulsar el deterioro de la estructura económica.
En México, aunque tanto el número de casas embargadas y subastadas por el estado ha aumentado en forma aguda, y las empresas desarrolladoras de viviendas parecen ir en caída libre, el valor de las casas no ha percibido el golpe en el precio.
El crédito de casas que Infonavit ha otorgado ha ido en aumento en los últimos años; a pesar de que el mercado no parece funcionar de manera correcta. Ante la amplia disponibilidad de crédito, la gente se ha confiado pensando que serán capaces de pagar el precio.
Esto ha aumentado la demanda por vivienda (de cierta manera artificialmente) con dinero que no le pertenece a la gente. Es decir, no están demandado un bien con dinero que tienen certeza que pueden conseguir.
Dicho aumento en la demanda ha elevado el precio de la vivienda, la cual ha tenido un crecimiento constante desde hace muchos años.
De hecho, desde el primer trimestre del 2010 hasta el último del 2012, el índice de Precios a la Vivienda que genera la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ha aumentado en 11.34 por ciento, muy por encima de la inflación.
Este incremento en precios es muy parecido a lo que terminó siendo una burbuja en Estados Unidos.
Morosidad y abandono
Después del incremento en precios de la vivienda, el siguiente escalón en la escalera de problemáticas vividas en Estados Unidos fue la falta de pagos de los créditos.
Cuando el sistema financiero –confiado en que la beneficiosa situación económica seguiría con una tendencia positiva– llenó el mercado con créditos fáciles de conseguir y plazos que parecían muy acomodados.
Debido a que prácticamente cualquier persona podría conseguir un crédito de vivienda, muchas personas que obtuvieron los créditos no estaban financieramente estables para asumir el riesgo que el crédito conllevaba.
Al darse cuenta que el precio de las casas aumentó terriblemente, la población en Estados Unidos comenzó a salirse de sus hogares, debido a que la hipoteca era muy alta, por lo que salía mucho más barato abandonar el hogar.
Hoy en día, en México el impulso a la vivienda que se ha visto en la última década ha sido impresionante, en parte con la expansión de los subsidios al sector, provenientes del Infonavit, que ha otorgado más de 500 mil créditos anuales, con un aumento del 143 por ciento desde el 2001.
Al agregar a cada vez más personas que acceden a los créditos de vivienda subsidiados por el Estado, se esperaba poder detener un aumento en el índice de morosidad para mantener a la industria de la construcción saludable.
Ya sea por la estructuración del desarrollo de viviendas, o por razones endógenas a los suscriptores de tales créditos, la situación se ha agravado a niveles nunca antes vistos.
Este índice que mide la proporción de la gente que no logra completar el pago de crédito de la vivienda al final del vencimiento ha venido aumentando hasta llegar a un valor de 16.2 por ciento para octubre de 2012.
Con información de: http://www.reporteindigo.com/reporte/mexico/la-burbuja-inmobiliaria-mexicana
